Rinegoziazione, surrogazione o sostituzione dei mutui già esistenti. Vediamo come è possibile spostare il proprio mutuo presso un’altra banca
di Agostino Curiale*
Da un po’ di tempo a questa parte, presso i nostri uffici si sono presentati tanti consumatori, quasi tutti con richieste di informazioni inerenti i contratti di mutui. I principali documenti da noi richiesti sono: contratti di mutuo (atto notarile), documenti di sintesi, piano di ammortamento ed estratti Conto. Molti di loro ci mettono a conoscenza delle loro avventure labirintiche a cui sono costretti a sottoporsi prima di conoscere veramente cosa sia più conveniente e cosa non lo sia, quali siano i tassi loro applicati e come sia possibile richiedere una modica ai contratti di mutuo già esistenti.
Come viene da noi riscontrato, tutti portano lo stesso problema, e cioè, la mancata trasparenza adottata dalle banche in generale, la superficialità delle risposte con scarsa e addirittura non corretta informazione. Eppure, possiamo dire con netta certezza che le normative a favore dei consumatori esistono e cosi come esistono molti orientamenti giurisprudenziali provenienti, sia dalla Cassazione che dalle sentenze in generale.
Oggi le banche, più che mai, sono tenute al rispetto delle normative, ad usare la massima diligenza nell’informazione, essere trasparenti più possibile e dare adeguate risposte. E’ dunque importante che il consumatore sia messo in grado di valutare le scelte nelle soluzioni migliori e la banca ha il dovere di tener conto delle varie esigenze individuali.
Entrando nel merito, è mio intento consigliare tutti i consumatori che si sono rivolti presso la nostra associazione di intraprendere ogni azione adeguata, ponderando ogni strategia che sia utile, nonché necessaria per il conseguimento degli obiettivi mirati alla tutela e ai diritti. Per far ciò è necessario dunque, essere bene informati sia prima che dopo l’accensione di un mutuo.
Vediamo adesso di argomentare alcuni aspetti importanti che riguardano i Mutui e il loro trasferimento. In prima , bisogna essere certi che il proprio mutuo non sia viziato di usura o anatocismo. La nostra Associazione di Consumatori mette a disposizione dei loro iscritti una procedura di preanalisi econometria. Essa serve per appurare eventuali irregolarità contrattuali e/o vizi, controllare la regolare sommatoria tra i tassi applicati originariamente, sia del tasso nominale che quello moratorio e controllare se tutte le spese contratte siano state regolarmente inserite nel Teag (tasso effettivo annuale globale).
Surroga mutuo
Detto ciò, conosciamo adesso i termini esatti e le norme che regolano le seguenti definizioni. La rinegoziazione è un accordo tra le parti: la banca e il cliente. Raramente, può essere oggetto di una richiesta unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione del mutuo può riguardare sia il tasso sia la durata, sia entrambe le cose. Questa operazione è la più semplice: in sostanza, il contratto originario resta valido, ma cambiano alcune condizioni come ad esempio la durata. La legge 244/2007 concede la possibilità al creditore originario e al debitore di pattuire alcune variazioni delle condizioni del contratto di mutuo in corso, con alcuni vantaggi: senza l’onere di spese bancarie; con una scrittura privata anche non autenticata. Alcune spese sono presenti solo nei casi in cui la banca ritenga di avere delle obiettive ragioni per formalizzare l’accordo di rinegoziazione tramite un notaio o forma autentica. Per questi casi, il consiglio nazionale del Notariato ha comunicato di essere disponibile a una riduzione dei compensi dovuti per la figura del notaio.
Nell’aprile 2008 il governo ha fatto un accordo di rinegoziazione con le banche per cercare di contenere la crescita delle rate per chi ha sottoscritto un tasso variabile. L’accordo prevede una rata fissa e costante e una durata variabile. In pratica, l’aumento del tasso si riflette in un allungamento dei tempi. L’obiettivo è quello di riportare stabilmente la rata pagata dalle famiglie sui livelli precedenti agli aumenti dei tassi, senza che però ciò comporti un costo per lo Stato né un danno per la banca. La rinegoziazione è predefinita e implica: l’allungamento della durata residua dei mutui in essere fino al punto in cui la rata si riduce sui livelli definiti dalla Convenzione; l’applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile). La surroga (o portabilità).
Con la legge 40 del 2007 si ha la possibilità di accordarsi con una nuova banca per poter sottoscrivere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria, che non può assolutamente opporsi. La surroga comporto le seguenti condizioni: si cambia banca; si mantengono i benefici fiscali; si può modificare il tipo di tasso scelto e anche la durata; l’unico limite è l’importo che deve essere pari al capitale residuo del mutuo prima della surrogazione e il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.
La Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) stabilisce che con la surroga si deve garantire al cliente l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Tutta l’operazione può essere condotta senza sopportare spese. La surroga passiva chiesta alla propria banca è un obbligo di legge e deve essere a costo zero. La surroga attiva, quella che si chiede alla nuova banca, è sempre a ‘costo zero’, ma è facoltativa perché la banca che subentra deve verificare che da quest’operazione ne possa trarre vantaggio. A seguito della sua sottoscrizione, la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Ci si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima.
La sostituzione riguarda, invece, di decidere di chiudere il vecchio mutuo e di aprirne uno nuovo con un altro istituto. La sostituzione: prevede una penale di estinzione da pagare all’istituto di credito per i mutui accesi prima del 2 febbraio 2007; richiede il pagamento delle spese di chiusura (estinzione ipoteca, chiusura pratica, costi per l’accensione di un nuovo mutuo e stipula di un nuovo contratto dinanzi a un notaio). Sostituire i mutui, pertanto, può convenire solo se le nuove condizioni sono talmente vantaggiose da permettere un risparmio anche contando le spese extra che bisogna affrontare. Dunque, affinché l’operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione. La convenienza può essere quando si vuole modificare il tipo di tasso e la durata rispetto al vecchio mutuo; se il mutuo in essere ha un tasso poco vantaggioso o costi accessori che incidono sulla rata; se mancano ancora diversi anni all’estinzione in modo da poter ammortizzare nell’arco temporale rimanente i costi di estinzione del vecchio mutuo con il tasso più basso.
Più è lunga la durata residua e più conviene cambiare.
E’ necessario valutare sempre nel caso si voglia procedere alla stipula di un contratto di mutuo a tasso variabile, che il tasso definitivo è composto dall’indice di mercato Euribor e dallo spread. L’euribor è determinato dall’andamento del mercato, mentre lo spread è il guadagno della banca che ricava alla concessione dei mutui, quindi, è un valore che dipende dalla banca e, pertanto, può essere contrattabile.
*Presidente regionale Associazione europea consumatori indipendenti
