E’ legittimo l’esonero del costruttore dalle spese condominiali?

Esonero del costruttore dalle spese condominiali. Spesso accade, nei palazzi di recente creazione, che il costruttore venga esonerato dalle spese condominiali per quanto riguarda gli appartamenti invenduti (e di cui, pertanto, è rimasto proprietario), sicché la parte di sua competenza risulti salomonicamente “spalmata” sugli altri condomini. Il costruttore astutamente non ha menzionato la postilla nel rogito notarile ma l’ha inclusa nel regolamento allegato al contratto che spesso per negligenza non viene letto. Può dirsi legittima una simile condizione? Non è raro che il costruttore di un edificio, al momento della vendita dei singoli appartamenti, faccia accettare agli acquirenti un regolamento condominiale (da lui predisposto) contenente un clausola di tal genere. Vediamo, quindi, quanto sia legittimo l’esonero del costruttore dalle spese condominiali.

Esenzione pure per i condomini

La giurisprudenza, partendo dal presupposto che a) il costruttore è un condomino fino alla completa vendita di tutte le unità immobiliari, e che b) l’art. 1123 Codice Civile, consentendo la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti. Così, giunge alla conclusione che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per​taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Cass. Civ. n. 5975/2004).

Convenzione tra le parti

Sicuramente il regolamento contrattuale firmato dai condomini al costruttore è configurabile come un esempio di convenzione tra le parti. Un esempio, in cui si accetta l’esclusione di taluno dalle spese comuni. La giurisprudenza ammette tale diritto anche per facta concludentia. Cioè, attraverso una univoca manifestazione tacita di volontà, da cui possa desumersi un determinato intento, conferendogli un preciso valore contrattuale (Trib. di Bari, n. 1470/2008). Figuriamoci quando tale volontà è ben esplicitata per iscritto! Per tali motivi, la clausola di esonero è da considerare legittima. Tuttavia potreste adire il giudice per farne dichiarare la vessatorietà.

Il Codice del Consumo

La Cassazione ha, infatti, sancito il principio per il quale i rapporti tra i condomini ed il costruttore sono riconducibili a quelli tra consumatori e professionisti. Perciò ad essi è senz’altro applicabile la disciplina prevista dal Codice del Consumo. Quindi, se da un lato è legittimo l’esonero in favore dell’originario costruttore, parziale o totale, dalle spese condominiali che maturano sulle unità immobiliari invendute, purché previsto dal regolamento contrattuale, dall’altro, lo stesso non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita (Cfr. Cass. Civ. sez. II., Sent. n. 5975/2004).

La pattuizione deve ritenersi vessatoria

Diversamente la pattuizione deve ritenersi vessatoria per il condomino. Salvo che l’imprenditore non fornisca la difficile prova che la stessa abbia formato ​oggetto di specifica trattativa con il consumatore/acquirente. Inoltre, che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio vantaggi pari o superiori rispetto a quelli persi. Se state, dunque, acquistando un appartamento leggete sempre con attenzione il regolamento condominiale che vi viene proposto. Non date nulla per scontato.