Non è affatto rara, nella prassi, l’ipotesi di un immobile sul quale perduri un regime di comunione tra più soggetti, derivante da atto mortis causa (comunione ereditaria), ovvero da atto tra vivi (comunione ordinaria); frequente, altresì, è il caso che questo immobile venga concesso in locazione a terzi, e che da tale rapporto locatizio si determinino vicende patologiche che spesso si concludono giudizialmente nella risoluzione del contratto
Avv. Giovanni Parisi
Il primo problema che sorge dal suddetto quadro, è dunque quello di stabilire la legittimazione sostanziale e processuale autonoma dei singoli comproprietari-locatori. In proposito, un costante orientamento giurisprudenziale ritiene che “se vi sono più locatori, ciascuno dei comproprietari può agire autonomamente in giudizio, in mancanza di dissenso espresso degli altri locatori” (Cass. Civ., n. 4005/1995).
Da tale massima, deriva che il singolo comproprietario bel potrebbe, ad esempio, promuovere una procedura di sfratto nei confronti del conduttore inadempiente, sul presupposto di un tacito consenso dei restanti comproprietari (locatori) al giudizio; consenso che pertanto si presume sino a prova contraria, in forza di un mandato tacito o presunto da parte di tutti i comunisti (per tutte, cfr. Cass. Civ., n. 9113/1995). Seguendo dunque tale impostazione, tutti i comproprietari divengono parte del contratto di locazione stipulato, potendo pertanto ciascuno di essi esigere l’adempimento delle obbligazioni contrattuali ovvero intraprendere le iniziative giudiziali di volta in volta confacenti, salvo non costi il dissenso della rimanente compagine maggioritaria.
In altri termini, è lecito al singolo comproprietario porre in essere, in via autonoma, atti di gestione della cosa comune – tra i quali vengono ricompresi anche la concessione in locazione a terzi dell’immobile, la riscossione dei canoni, la cessazione o risoluzione del contratto nell’interesse della cosa comune – anche in nome e per conto degli altri partecipanti alla comunione, assumendo in tal modo su di sé la figura del tacito mandatario o di utile gestore (ex art. 2028 c.c., per come interpretato dalle Sezioni Unite della S.C., con sentenza n. 11136/2012), a cui corrisponde il comportamento passivo dei comproprietari in relazione ad ogni atto di ordinaria amministrazione. A parere del formante giurisprudenziale, si tratta, infatti, di atti di utile gestione rientranti nell’ambito della ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salva la prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri. Viceversa, “in caso di dissenso espresso da uno dei comunisti nei confronti dell’esperimento dell’azione di rilascio intentata contro il conduttore della cosa locata va esclusa, perché incompatibile con qualsiasi presunzione di prestato consenso, non solo il tacito mandato, ma, altresì, in presenza di una prohibitio domini, la stessa ammissibilità di un’utile gestione” (Cass. Civ., n. 480/2009). In altri termini, dunque, il presupposto della legittimazione del singolo compartecipe alla gestione della locazione viene meno ove vi sia l’espresso divieto di tale compartecipe, atteso che la eguaglianza delle quote impedisce il prevalere della volontà del primo e che questi acquisti il diritto di decidere sulla opportunità o necessità dell’atto di amministrazione che vuole compiere. Pertanto, tale diniego espresso dai comproprietari non consente al singolo di assumere la rappresentanza sostanziale della comunione stessa (presupposto, questo, della relativa rappresentanza in giudizio). D’altro canto, tutti i compartecipi alla comunione hanno uguale diritto di valutare la convenienza o la necessità dell’azione che l’altro intenda promuovere, anche ai fini delle conseguenze patrimoniali del giudizio.
In definitiva, dunque, secondo l’unanime indirizzo fornito dal Supremo Consesso, “con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti la espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nella ordinaria amministrazione della cosa comune” (Cass. Civ., n. 480/2009. Conformi, ex multis, Cass. Civ., n. 19929/2008; Cass. Civ., n. 14759/2008; Cass. Civ., n. 2399/2008; Cass. Civ., n. 537/2002; Cass. Civ., n. 3831/1996; Cass. Civ., n. 2363/1992; Cass. Civ., n. 4005/1995).
