La giurisprudenza ha chiarito le facoltà concesse dalla legge all’amministratore nell’esercizio dei suoi poteri, tra cui rientra quella di nominare un avvocato senza autorizzazione dell’assemblea
Avv. Claudio Ruggieri
La materia condominiale, vista la pluralità e la peculiarità dei rapporti che è chiamata a regolare, continua ad essere oggetto di numerose controversie che, nonostante l’ introduzione della mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità per accedere al giudizio, finiscono spesso sui tavoli dei giudici, sia di merito che di legittimità.
In particolare, oggi ci occuperemo di comprendere cosa succede nel caso in cui l’ amministratore nomini un legale di sua fiducia senza chiedere, preventivamente, l’ autorizzazione dell’ assemblea condominiale.
In merito, la Cassazione, con la sentenza n. 8309 pubblicata il 23 aprile 2015, ha espresso un preciso e dettagliato orientamento in base al quale non occorre una delibera dell’assemblea condominiale per la nomina di un difensore, per cui l’amministratore può incaricare un avvocato di fiducia senza bisogno di alcuna autorizzazione, né preventiva, né successiva.
Infatti, confermando un suo costante orientamento, la Suprema Corte ha ribadito che l’amministratore, nell’esercizio dei suoi poteri di rappresentanza processuale ad agire e a resistere non ha bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea, ciò in conformità con la ratio della recente riforma condominiale con la quale sono state ampliate la sfera delle competenze e delle responsabilità dell’amministratore stesso.
I giudici di legittimità hanno testualmente affermato che “in tema di condominio negli edifici, l’ amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso”. (Cass. n. 1451 del 2014; Cass. n. 27292 del 2005).
In definitiva, quindi, l’ amministratore può conferire direttamente mandato ad un avvocato di sua fiducia per far emettere un decreto ingiuntivo relativo al pagamento degli oneri condominiali e resistere all’ eventuale opposizione, o al giudizio per far osservare il regolamento, o all’impugnativa di una decisione assembleare, oppure al fine di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile.
Allo stesso modo, l’amministratore potrebbe incaricare l’avvocato di appellare una sentenza sfavorevole al condominio, senza prima informare l’assemblea (posti peraltro i tempi stretti entro cui va notificato l’atto di impugnazione). Una decisione del genere, infatti, stando alla sentenza in commento, non necessità né di preventiva autorizzazione né di successiva ratifica da parte del collegio dei condomini, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni.
L’ unico rimedio del quale possono avvalersi i condomini che non siano d’ accordo sulla decisione presa dall’ amministratore, è il dissenso rispetto alle liti, previsto dall’ art. 1132 c.c., a norma del quale “Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”.
L’ atto di dissenso deve essere notificato all’ amministratore a mezzo ufficiale giudiziario o tramite raccomandata a/r, o direttamente espresso nel verbale dell’ assemblea se il condomino che vuole avvalersene vi ha partecipato.
In caso di soccombenza del condominio in giudizio, il condomino dissenziente non è tenuto ad effettuare esborsi alla parte vittoriosa, mentre graveranno anche sullo stesso, le spese che non si è riusciti ad ottenere dalla controparte, dovute in conseguenza del risultato positivo della lite per il condominio, in quanto anche egli gode dei vantaggi della vittoria.
Diversamente, nell’ipotesi di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune dei condomini, ma alla sua estensione (si pensi al caso in cui si chieda al giudice una sentenza che dichiari l’appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, in quanto acquistata per usucapione).
Nel suddetto caso, la questione non è circoscritta soltanto all’accrescimento del diritto di comproprietà, ma riguarda anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati. Pertanto, il conferimento del mandato all’avvocato, in casi come questo, esorbita dai poteri di rappresentanza sia dell’assemblea che dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. (Cass. sent. n. 21826/2013).
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