Molti consumatori, ci hanno contattato per richiederci alcuni consigli riguardanti le difformità e i vizi delle opere edili eseguite in occasione di ristrutturazione e /o rifacimenti di opere murarie
di Agostino Curiale* 
Possiamo benissimo dire che ancora oggi, nonostante le norme che regolano tali rapporti, sono molte le imprese o i singoli imprenditori, a volte improvvisati, che non curano o non eseguono i lavori a regola d’arte. Ciò ovviamente, scaturendo in capo ai committenti a distanza di tempo, guai e costi, e molto spesso costretti ad intraprendere attività giudiziarie.
Vediamo adesso nel dettaglio quali sono le accortezze da prendere prima di affidare incarichi edilizi di qualunque genere.
E’ molto importante prima di iniziare qualsiasi intervento edilizio, redigere un contratto d’appalto, con l’impresa esecutrice, bisogna prima di tutto elencare ogni clausola necessaria per garantire il migliore svolgimento delle opere e anche per tutelarsi in caso di inadempienze, infatti, è necessario inserire nei contratti di appalti articoli a salvaguardia dei propri diritti. É indispensabile inserire una percentuale a titolo di penale nei casi in cui i lavori venissero consegnati oltre il tempo prestabilito e/o per i lavori eseguiti non in regola e nel rispetto di quanto stabilito preventivamente. Inoltre, è indispensabile inserire i pagamenti da effettuare, le modalità e le relative scadenze, insomma, è buona regola inserire tutto ciò che può essere necessario per evitare equivoci e/o sorprese inaspettate.
Precisiamo che, risulta essere molto frequente, specie nelle nostre parti, che le imprese ritardino la consegna dei lavori, questo accade semplicemente perchè le imprese assumono tanti lavori contemporaneamente, e come ovvio, non possono rispettare i tempi regolari di esecuzione stabiliti.
E’ il caso di dire però, visto il periodo, che oggi non saranno di sicuro questi i motivi, visto che il lavoro scarseggia.
Comunque, per cautelarsi al meglio, è necessario inserire nel contratto una clausola che riguarda i tempi di consegna lavori, infatti, nel caso di ritardo alla consegna, si potrà vantare l’applicazione di una penale in relazione ad ogni giorno di ritardo, e che quindi, quantificata la somma, si potrà decurtarla dal pagamento della manodopera.
Un altro aspetto molto importante, riguarda la responsabilità in capo all’esecutore dei lavori o l’impresa, i lavori devono essere eseguiti a regola d’arte usando materiali idonei ed adeguati e col rispetto di tutte le norme di costruzioni e di sicurezza. E’ buona norma dunque, controllare sempre i lavori in fase di esecuzione e/o affidare l’incarico di sorveglianza ad un professionista che assumerà le vesti di Direttore dei lavori.
Vediamo adesso cosa dice il Codice Civile.
Il codice civile negli articoli dal 1655-1677 disciplina e norma gli appalti e, in particolare, gli articoli dal 1667 al 1673, normano proprio il problema della “difformità e dei vizi dell’opera“. Il Codice Civile prevede inoltre, che l’appaltatore è tenuto a fornire garanzia del lavoro eseguito per difformità e i vizi dell’opera da lui eseguita. Unica eccezione prevista dal Codice Civile è il caso in cui i vizi siano conosciuti e/o riconoscibili dal committente, o se sia dimostrabile che sono stati taciuti in mala fede dall’appaltatore delle opere.
In generale, nel caso di appalto di Lavori, la garanzia si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera ultimata e i vizi o difetti lamentati debbono essere denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. La denuncia dei vizi riscontrati non è necessario formalizzarla se l’appaltatore ha riconosciuto l’esistenza di questi vizi, oppure ha agito in modo tale da nasconderli, in ogni caso questa circostanza deve essere documentata e dimostrata, dunque, è bene sempre formalizzare la contestazione. Quando però l’opera eseguita, come succede nel caso di edifici ed immobili di varia natura e destinazione, è per sua natura intrinseca di lunga durata, la garanzia dell’appaltatore è estesa a dieci anni dal completamento dell’opera stessa. In merito a quanto sopra descritto evidenziamo in ordine alcune sentenze:
La prima, è esigere l’eliminazione dei vizi e difetti ( lo conferma la Cassazione, sentenza n. 5103/1995) e il risarcimento richiedibile all’impresa che ha mal eseguito i lavori, può ricomprendere anche nuove opere, anche più costose di quelle previste nell’appalto originario sempre se finalizzate all’eliminazione del vizio (Cassazione n. 1948/1989).
La seconda possibilità è quella di richiedere la riduzione del prezzo già pagato e/o di quello ancora da pagare oltre al risarcimento degli eventuali ulteriori danni diretti ed indiretti patiti.
La terza possibilità, da valutare, se l’opera ha vizi gravi tali da renderla inadatta e lesiva, di pretendere la risoluzione del contratto, con la restituzione di tutto quanto pagato oltre ai danni diretti ed indiretti patiti. 
La garanzia è bene sapere, che per i lavori di ristrutturazione in materia di appalti edili e non solo per la costruzione di edifici, è 10 anni, infatti la garanzia del costruttore ovvero appaltatore ai sensi dell’art. 1669 del c.c. scatta anche per le ristrutturazioni e per gli interventi di modifica o riparazioni nel caso però di opere destinate a durare nel tempo. Al riguardo una recentissima sentenza n. 22553 del 4 novembre 2015 che ha cassato la responsabilità dell’appaltatore secondo cui la garanzia prescritta dall’art. 1669 del c.c. può ben essere invocata anche con riguardo al compimento di opere siano essi interventi di modificazioni o riparazioni afferenti ad un preesistente edificio per cui la responsabilità di tali opere ricade dunque sugli autori che l’hanno eseguito. Tuttavia, possiamo certamente dire, che la norma non ha un ambito applicativo limitato ai difetti costruttivi inerenti la sola fase di costruzione dell’immobile ma si estende anche alla ristrutturazione e/o modifica degli interventi successivi.
Vediamo adesso cosa vuol dire garanzia decennale e quando può essere applicata. La garanzia decennale del costruttore non grava “solo” sui gravi difetti di costruzione con la garanzia ex 1669 cc, ma anche sui vizi “parziali” dell’opera stessa. Ad affermarlo è la sentenza di Cassazione civile, sez. II, sentenza 12.04.2012 n° 9119 I.
In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi di cui al citato art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale l’immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento, (anche con riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso).
Siffatto pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell’opera, né comportare pericolo di rovina in senso stretto, dovendosi annoverare tra i gravi difetti di costruzione, valutabili ai fini dell’applicabilità dell’art. 1669 c.c. in discorso, anche quelli che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiale assolutamente inidoneo pur se riguardano elementi non propriamente strutturali quali i rivestimenti o la pavimentazione.
Orbene, sulla scorta di tali presupposti, la Corte milanese, pur manifestando essenzialmente adesione al suddetto orientamento della giurisprudenza di legittimità che incasella nell’alveo di applicabilità del menzionato art. 1669 c.c. ogni alterazione che incida in modo sensibile sugli elementi strutturali e funzionali della costruzione comportando un’apprezzabile menomazione dell’ordinario godimento dell’opera e della normale utilità cui essa è destinata, è pervenuta, alla stregua di un percorso motivazionale insufficiente e contraddittorio (con riferimento alla valutazione delle circostanze fattuali rimaste obiettivamente accertate), alla conclusione di escludere che i difetti riscontrati nella fattispecie sottoposta al suo esame – quali conseguenze ricollegabili alla cattiva esecuzione dei sottofondi della pavimentazione – potessero essere ricondotti nell’ambito delle suddette alterazioni perchè non pregiudicanti in misura considerevole la funzionalità in senso proprio e le ordinarie condizioni di utilizzo dell’abitazione. Così argomentando, infatti, la Corte territoriale, oltre alla essenziale genericità dell’impostazione valutativa dei difetti dedotti in giudizio, non ha tenuto conto delle univoche risultanze della CTU in relazione alla gravità e all’ampiezza delle lesioni (generalizzate in tutte le pavimentazioni ed estese a tutto l’edificio), come tali comportanti – per stessa ammissione evincibile dalla motivazione, il rifacimento integrale del massetto e, quindi, la rinnovazione e la successiva sostituzione dell’intera pavimentazione.
Come abbiamo visto, i danni rilevabili a seguito di lavori eseguiti male nelle opere edilizie possono essere tanti, è meglio intervenire subito nel caso ci accorgessimo di lavori eseguiti male e non a regola d’arte, molti possono essere i casi che nascondono insidiose sorprese, per non parlare poi, di eventuali costi scaturenti da opere di ripristino.
La casa è ritenuta un bene primario per noi italiani e ci vuole un niente, purtroppo, a farlo diventare un incubo.
*Presidente regionale Associazione europea consumatori indipendenti
